Comprar una vivienda de segunda mano implica un proceso con más variables que la compra de obra nueva: además de negociar el precio y gestionar la hipoteca, hay que revisar el estado legal y físico del inmueble, coordinar plazos con el vendedor y superar una serie de trámites administrativos que, si no se conocen de antemano, pueden generar sorpresas desagradables. En esta guía repasamos, paso a paso, todo el proceso de compra de una vivienda de segunda mano en España, desde la búsqueda inicial hasta la entrega de llaves.
1. Define tu presupuesto real antes de buscar
Antes de visitar ninguna vivienda, es fundamental calcular cuánto puedes destinar realmente a la compra, teniendo en cuenta no solo el precio del inmueble, sino también los gastos asociados a la operación (impuestos, notaría, registro, gestoría), que en una vivienda de segunda mano suelen suponer entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra. A esto hay que sumar el hecho de que la mayoría de bancos financian, como máximo, el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos), por lo que necesitarás tener ahorrado, como mínimo, el 20% restante más esos gastos, salvo que accedas a programas específicos como el aval ICO para primera vivienda.
En este paso conviene:
- Consultar con un banco o simulador online una precalificación orientativa de cuánto podrían prestarte.
- Calcular el importe total que necesitas ahorrado (entrada + gastos).
- Definir un rango de precio de búsqueda realista, no solo el máximo teórico que podrías pagar.
2. Busca la vivienda y haz las visitas necesarias
Con el presupuesto claro, comienza la búsqueda activa. Además de portales inmobiliarios, es recomendable contar con la ayuda de un agente inmobiliario de confianza si la operación es compleja (herencias, viviendas con inquilinos, propiedades con cargas). Durante las visitas, presta atención no solo a la decoración o el estado superficial, sino a aspectos que afectarán al coste real de la vivienda a medio plazo:
- Estado de las instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción).
- Estado del edificio en su conjunto (fachada, tejado, ascensor, zonas comunes).
- Orientación, ruido, humedad y ventilación.
- Gastos de comunidad y si hay derramas previstas o en curso.
- Antigüedad de la vivienda y del edificio, que puede influir en la financiación y en el certificado energético.
3. Verifica la situación legal del inmueble
Antes de comprometerte por escrito con el vendedor, es imprescindible comprobar que la vivienda está libre de cargas y que quien vende tiene realmente capacidad legal para hacerlo. Para ello, se solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad, un documento que informa de:
- Quién es el propietario legal actual del inmueble.
- Si existen cargas (hipotecas pendientes, embargos, servidumbres) que deban cancelarse antes o durante la compraventa.
- La descripción registral exacta de la vivienda (superficie, linderos, referencia catastral).
También es recomendable comprobar que la vivienda está al corriente de pago de la comunidad de propietarios y del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ya que las deudas de comunidad de los últimos meses pueden trasladarse al nuevo propietario según la normativa de propiedad horizontal.
4. Firma del contrato de arras
Una vez decidida la compra y acordado el precio, lo habitual es firmar un contrato de arras, un documento privado (no requiere notario, aunque es recomendable que lo revise un profesional) mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo determinado, y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta como señal.
Existen distintos tipos de arras, con implicaciones legales muy diferentes en caso de que la operación no llegue a buen puerto:
- Arras confirmatorias: refuerzan el compromiso de compra, pero no permiten desistir libremente del contrato sin consecuencias legales más allá de la indemnización por daños.
- Arras penitenciales: permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato; si desiste el comprador, pierde la señal entregada, y si desiste el vendedor, debe devolver el doble de esa cantidad.
- Arras penales: funcionan como una penalización adicional en caso de incumplimiento, sin implicar necesariamente la posibilidad de desistir libremente.
Es importante leer con atención qué tipo de arras se está firmando, ya que las consecuencias económicas de un cambio de planes varían mucho entre unas y otras.
5. Solicita y formaliza la hipoteca (si la necesitas)
En paralelo o justo después de la firma de arras, debes iniciar el proceso hipotecario si no vas a comprar al contado. Este proceso incluye:
- Presentar la documentación económica y laboral requerida por el banco (nóminas, declaración de la renta, vida laboral, contrato de trabajo).
- Esperar la tasación oficial de la vivienda, que determinará el importe máximo que el banco estará dispuesto a financiar.
- Recibir la oferta vinculante del banco (FEIN y FiAE, los documentos normalizados que resumen las condiciones del préstamo).
- Cumplir el plazo legal de reflexión de al menos 10 días antes de la firma, durante el cual puedes consultar con el notario cualquier duda sobre las condiciones del préstamo, de forma gratuita.
6. Firma de la escritura pública ante notario
Llegado el día acordado, comprador y vendedor (o sus representantes) acuden a la notaría para firmar la escritura pública de compraventa. En este momento:
- Se abona el resto del precio pendiente (descontando lo ya entregado como arras).
- Si hay hipoteca, el banco entrega los fondos y, si el vendedor tenía una hipoteca previa sobre la vivienda, se cancela en el mismo acto o inmediatamente después.
- El notario verifica la identidad de las partes, la legalidad del contrato y da fe pública de la operación.
- Se entregan las llaves de la vivienda, salvo que se haya pactado otra fecha de entrega.
7. Liquidación de impuestos
Tras la firma, es obligatorio liquidar los impuestos correspondientes a la compraventa dentro del plazo legal (normalmente 30 días hábiles):
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), aplicable a viviendas de segunda mano, con un porcentaje que varía según la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.
- Plusvalía municipal, un impuesto que corresponde pagar al vendedor (salvo pacto en contrario), calculado sobre el incremento del valor del terreno desde la anterior transmisión.
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad
El último paso formal es inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, un trámite que normalmente gestiona la propia notaría o una gestoría en nombre del comprador. Aunque no es obligatorio por ley para que la compra sea válida entre las partes, es muy recomendable hacerlo cuanto antes, ya que la inscripción registral es la que protege al comprador frente a terceros (por ejemplo, frente a una venta posterior fraudulenta del mismo inmueble).
¿Cuánto tiempo dura todo el proceso?
De forma orientativa, desde que se firma el contrato de arras hasta que se firma la escritura ante notario suelen pasar entre 4 y 8 semanas, dependiendo principalmente de la rapidez con la que se resuelva la parte hipotecaria (tasación, aprobación del banco, plazo de reflexión). Si la compra es al contado, sin necesidad de hipoteca, el proceso puede acortarse considerablemente.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras antes de la escritura? No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable, ya que formaliza el compromiso de ambas partes y fija condiciones y plazos antes de acudir al notario.
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa de segunda mano? Por defecto, la ley establece que los gastos de notaría corresponden al comprador (salvo el primer folio de la matriz, que es del vendedor), aunque en la práctica puede negociarse un reparto distinto entre las partes.
¿Puedo comprar una vivienda de segunda mano sin ver antes la nota simple del Registro? Es muy desaconsejable. La nota simple es la única forma fiable de confirmar que el vendedor es el propietario legal y que la vivienda no tiene cargas ocultas que podrían trasladarse al nuevo propietario.