Comprar tu primera vivienda tiene una dificultad añadida frente a compras posteriores: no cuentas con el capital de una venta anterior, por lo que el ahorro inicial exigido por los bancos (normalmente entre el 20% y el 30% del valor del inmueble, entre entrada y gastos) se convierte en la principal barrera de entrada. En este artículo repasamos qué bancos ofrecen actualmente las condiciones más competitivas para primera vivienda, cómo funciona el aval ICO, la herramienta pública que más está cambiando este escenario en 2026 y qué debes tener en cuenta antes de elegir.
El problema real al comprar tu primera vivienda: no es la cuota, es la entrada.
La mayoría de los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el que sea menor), lo que obliga al comprador a aportar por su cuenta el 20% restante más entre un 10% y un 12% adicional en concepto de gastos (impuestos, notaría, registro, gestoría). Para una vivienda de 200.000 €, esto supone tener ahorrados entre 60.000 € y 64.000 € antes incluso de pedir la hipoteca. Este es, con diferencia, el principal obstáculo para muchos compradores de primera vivienda, especialmente menores de 35 años, más que la propia capacidad de pagar la cuota mensual.
Aval ICO: la herramienta clave para primera vivienda en 2026
La línea de avales del ICO (Instituto de Crédito Oficial), desarrollada junto al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, es en 2026 el mecanismo más relevante para facilitar el acceso a la primera vivienda sin necesidad de tener ahorrado el 20% de entrada.
Cómo funciona:
- El Estado avala hasta el 20% del valor de tasación de la vivienda (ampliable al 25% si la vivienda cuenta con una certificación energética D o superior), lo que permite a la entidad bancaria financiar hasta el 100% del precio de compra en algunos casos.
- El aval es gratuito para el solicitante: no supone un coste adicional por la garantía.
- Está disponible a través de una amplia red de entidades bancarias adheridas al programa.
- El aval se mantiene activo durante los primeros 10 años de la hipoteca, independientemente de que el plazo total del préstamo sea más largo.
- Debe destinarse a la compra de la vivienda habitual, que deberá mantenerse como residencia habitual durante al menos ese periodo.
- El programa está previsto que continúe activo, con posibilidad de extenderse hasta 2027.
Requisitos generales:
- Estar dentro de los límites de edad (fundamentalmente pensado para menores de 35 años, aunque también contempla otros colectivos como familias con menores a cargo).
- No superar determinados límites de ingresos, que se calculan en función del IPREM vigente en la provincia donde se compra la vivienda (con incrementos si hay menores a cargo o en el caso de familias monoparentales).
- El precio de la vivienda no puede superar unos límites máximos establecidos por el Ministerio de Vivienda, que varían según la comunidad autónoma: por ejemplo, son sensiblemente más altos en Madrid que en comunidades como Galicia.
- El aval ICO no es compatible con otras garantías públicas sobre el mismo tramo del préstamo (por ejemplo, no se puede combinar con avales autonómicos que cubran el mismo importe), aunque sí puede complementarse con subvenciones directas o ayudas autonómicas que no generen doble cobertura.
Un matiz importante: aunque el aval ICO ha generado muchas expectativas, su ejecución real ha sido más lenta de lo previsto durante su primer año de funcionamiento, en parte porque no todas las entidades han comercializado el producto con la misma intensidad. Esto significa que, aunque el banco esté «adherido» al programa, conviene confirmar directamente si está ofreciendo hipotecas con aval ICO de forma activa en el momento de tu consulta.
¿Qué buscar en un banco para tu primera hipoteca?
Más allá del aval ICO, al comparar bancos para tu primera vivienda conviene fijarte en:
- Porcentaje de financiación sin aval. Algunos bancos son más flexibles que otros a la hora de superar el 80% habitual para determinados perfiles (funcionarios, profesiones con alta estabilidad laboral), incluso sin acudir al aval ICO.
- TAE real, no solo el tipo publicitado. Como en cualquier hipoteca, el tipo «desde» suele requerir vinculaciones (nómina, seguros) para aplicarse en su totalidad.
- Flexibilidad con el ahorro para gastos. Aunque el aval ICO cubre la entrada, seguirás necesitando cubrir los gastos de compraventa (impuestos, notaría, gestoría), que no suelen estar incluidos en la financiación.
- Experiencia previa del banco con avales ICO. Al ser un programa relativamente reciente, no todas las oficinas ni gestores tienen la misma agilidad tramitándolo; preguntar por la experiencia previa del banco con este tipo de operaciones puede ahorrarte tiempo y disgustos.
- Otras ayudas compatibles. Revisa si tu comunidad autónoma ofrece subvenciones directas o préstamos a tipo reducido para primera vivienda que puedan combinarse con el aval ICO sin solaparse.
¿Merece la pena acudir a un broker hipotecario para tu primera vivienda?
En operaciones de primera vivienda, especialmente si vas a solicitar el aval ICO, un bróker hipotecario puede aportar valor real: no todas las entidades tramitan estas operaciones con la misma agilidad ni las ofrecen de forma proactiva, por lo que contar con alguien que conozca qué bancos están gestionando avales ICO de forma activa en cada momento puede ahorrarte tiempo y evitar rechazos innecesarios. Como en cualquier intermediación, conviene preguntar desde el principio cómo se remunera el servicio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir el aval ICO si ya tengo otra vivienda en propiedad? El programa está diseñado específicamente para compradores de primera vivienda, por lo que en general exige no ser propietario de otra vivienda en el momento de la solicitud, salvo excepciones concretas contempladas en la normativa.
¿El aval ICO cubre también los gastos de compraventa (notaría, impuestos, gestoría)? No. El aval cubre específicamente el porcentaje de financiación sobre el valor de la vivienda, no los gastos asociados a la operación, que deberás seguir cubriendo con ahorro propio.
¿Todos los bancos ofrecen hipotecas con aval ICO? No todos. Aunque hay un número amplio de entidades adheridas al programa, no todas lo comercializan con la misma intensidad ni en todas sus oficinas, por lo que conviene confirmarlo directamente antes de iniciar el proceso.