Comprar una vivienda en Andalucía implica dos frentes que conviene analizar juntos: por un lado, lo que vas a pagar en impuestos (el ITP), y por otro, lo que puedes recibir en forma de ayudas y avales públicos si cumples ciertos requisitos. En este artículo repasamos ambos, para que tengas una visión completa del coste real de tu compra y de las vías para reducirlo.
¿Qué es el ITP y cuándo se aplica?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de viviendas de segunda mano entre particulares. Si compras obra nueva directamente a un promotor, no pagas ITP, sino IVA (10%, o 4% en VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía es del 1,2%.
El ITP lo paga siempre el comprador, mediante el modelo correspondiente de la Agencia Tributaria de Andalucía, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura ante notario.
Tipo general del ITP en Andalucía en 2026
El tipo general del ITP en Andalucía es del 7%, uno de los más competitivos de España desde que se redujo desde el 8% en octubre de 2021. Se aplica, sin tramos progresivos, sobre el mayor valor entre el precio de compraventa y el valor de referencia del Catastro.
– Ejemplo de cálculo
Un piso de segunda mano en Granada con un precio de compra de 180.000 € (y un valor de referencia catastral inferior a esa cifra):
- Base imponible: 180.000 €
- ITP general (7%): 180.000 € × 7% = 12.600 €
Tipos reducidos: cuándo pagas menos ITP
Andalucía contempla varios tipos reducidos si cumples determinados requisitos de perfil, valor de la vivienda y destino:
- 6% — cuando la vivienda se destina a residencia habitual y su valor no supera los 150.000 €. No exige ningún requisito personal adicional (edad, discapacidad, etc.), solo el destino y el límite de valor.
- 3,5% — para determinados colectivos que compren su vivienda habitual por un valor igual o inferior a 150.000 €: jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad y víctimas de violencia de género, entre otros. También se aplica en algunos municipios con pérdida de población acreditada.
- 2% — tipo específico para operadores inmobiliarios profesionales que compren vivienda para revender, con un límite de valor de 500.000 € desde 2026; por encima de ese importe, tributan al tipo general.
- 1% — en operaciones donde intervienen sociedades de garantía recíproca (SGR) o entidades del sector público vinculadas a la prestación de garantías.
Un matiz importante: el límite de 150.000 € se comprueba sobre el valor total del inmueble en pleno dominio, no sobre la parte que compra cada persona. Es decir, si compras el 50% de una vivienda valorada en 200.000 €, no puedes aplicar el tipo reducido alegando que tu parte «vale» 100.000 €, porque el valor de referencia de la vivienda completa ya supera el límite.
Ejemplo con tipo reducido
Retomando el caso anterior, si esos 180.000 € corresponden a la vivienda habitual de una familia numerosa:
- ITP con tipo reducido (3,5%): 180.000 € × 3,5% = 6.300 €
- Ahorro frente al tipo general: 6.300 €
Ayudas a la vivienda en Andalucía en 2026
Además de la fiscalidad, la Junta de Andalucía y el Gobierno de España mantienen en 2026 varios programas de apoyo, especialmente orientados a jóvenes y familias que compran su primera vivienda habitual:
- Programa Garantía Vivienda Andalucía: aval público que permite acceder a financiación de hasta el 100% del precio de la vivienda (sumando el aval al porcentaje que financia el banco), dirigido a compradores de hasta 40 años. Se tramita a través de entidades financieras colaboradoras adheridas al programa.
- Aval ICO para jóvenes: impulsado por el Ministerio de Vivienda, avala parte de la hipoteca para menores de 35 años o personas con hijos menores a cargo, sin límite de edad en este último caso. Los límites orientativos de ingresos y de precio de la vivienda varían según la comunidad autónoma.
- Ayuda directa en municipios pequeños: cuantía de hasta varios miles de euros para la compra de vivienda en localidades de menor tamaño, con prioridad para menores de 35 años.
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): para acceder, es necesario inscribirse previamente en el Registro de Demandantes de Vivienda del municipio correspondiente y cumplir los requisitos de ingresos y de no disponer de otra vivienda en propiedad.
- Bono Alquiler Joven y ayudas al alquiler: aunque están orientadas a quienes todavía no compran, pueden ser un paso previo relevante si estás ahorrando para dar el salto a la compra.
Estos programas se enmarcan, en muchos casos, dentro del Plan Estatal de Vivienda, que fija las líneas generales, mientras que la Junta de Andalucía gestiona las convocatorias concretas con sus propios importes y plazos.
Cómo combinar ITP y ayudas en tu presupuesto
A la hora de planificar tu compra, conviene tener en cuenta estos dos frentes de forma conjunta:
- Calcula el ITP real que te corresponde según el valor de la vivienda y tu perfil (general, reducido o superreducido), ya que puede suponer una diferencia de varios miles de euros.
- Revisa si cumples los requisitos de alguna ayuda o aval, especialmente si tienes menos de 35-40 años o buscas tu primera vivienda habitual, porque puede reducir el ahorro previo que necesitas aportar.
- Recuerda que el ITP normalmente no se financia dentro de la hipoteca: los bancos suelen limitar la financiación al valor de tasación, así que este impuesto debe salir de tus ahorros, junto con notaría, registro y gestoría.