Si estás pensando en comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid, hay un impuesto que va a condicionar directamente tu presupuesto: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Muchos compradores calculan la entrada, la hipoteca y la reforma, pero se olvidan de este coste hasta que llega el momento de firmar en notaría. En este artículo te explicamos, como especialistas en hipotecas y vivienda, cuánto tendrás que pagar exactamente, cómo se calcula y qué bonificaciones puedes aprovechar para pagar menos.
¿Qué es el ITP y cuándo se paga?
El ITP es un impuesto autonómico que grava la compraventa de inmuebles de segunda mano (también otros derechos reales, como usufructos o concesiones administrativas). Es importante distinguirlo de entrada: si compras una vivienda nueva a un promotor, no pagas ITP, sino IVA (10%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD (0,75% en Madrid).
El obligado a pagarlo es siempre el comprador, no el vendedor. El pago debe realizarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura ante notario, mediante el modelo 600, que puede presentarse de forma telemática a través de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid o de forma presencial.
Tipo general del ITP en Madrid en 2026
El tipo general del ITP en la Comunidad de Madrid es del 6%. Se aplica sobre la base imponible, que no es necesariamente el precio que pactas con el vendedor: Hacienda toma el mayor valor entre el precio de compraventa y el valor de referencia del Catastro, un dato que se actualiza cada año y que en muchas zonas de Madrid capital ya supera el precio de escritura.
Esto significa que, aunque negocies un buen precio, si el valor de referencia catastral es superior, el ITP se calculará sobre ese valor más alto. Conviene comprobarlo antes de firmar, porque una diferencia mal calculada puede derivar en una comprobación de valores por parte de Hacienda, con recargo de intereses incluido.
Ejemplo de cálculo
Imagina un piso de segunda mano en Madrid con un precio de compra de 250.000 € y un valor de referencia catastral de 230.000 €:
- Base imponible: 250.000 € (el mayor de los dos valores)
- ITP general (6%): 250.000 € × 6% = 15.000 €
Bonificaciones y tipos reducidos: cómo pagar menos ITP
La Comunidad de Madrid contempla varias reducciones que pueden bajar bastante esta factura fiscal si cumples los requisitos:
- Vivienda habitual hasta 250.000 €: bonificación del 10% sobre la cuota, dejando el tipo efectivo en 5,4% en lugar del 6%. Es importante entender que el límite se aplica sobre el valor a efectos del impuesto (precio o valor de referencia, el mayor), no sobre el precio pactado, por lo que muchas viviendas de la capital quedan fuera de este beneficio pese a destinarse a residencia habitual.
- Familias numerosas: tipo reducido del 4%, siempre que la vivienda comprada vaya a constituir la residencia habitual del núcleo familiar y se acredite el título vigente.
- Menores de 35 años: en determinados supuestos de primera vivienda habitual y municipios pequeños (menos de 2.500 habitantes), existen bonificaciones que pueden llegar al 100% del impuesto. Al tratarse de un beneficio con requisitos específicos de municipio y valor del inmueble, conviene confirmar la casuística concreta antes de dar por hecho el ahorro.
Ninguna de estas bonificaciones se aplica de forma automática: hay que solicitarlas y acreditar los requisitos en el momento de la liquidación del impuesto.
Retomando el ejemplo con bonificación
Siguiendo el caso anterior, si esa vivienda de 250.000 € va a ser tu residencia habitual y cumples el requisito del límite de valor:
- ITP con bonificación (5,4%): 250.000 € × 5,4% = 13.500 €
- Ahorro frente al tipo general: 1.500 €
ITP vs. IVA + AJD: la diferencia entre vivienda usada y obra nueva
Uno de los errores más habituales al calcular el presupuesto de compra es no diferenciar bien estos dos escenarios:
| Vivienda de segunda mano | Vivienda nueva | |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP (6% general, o 5,4%/4% con bonificación) | IVA (10% general, 4% VPO) |
| Impuesto adicional | — | AJD (0,75%) |
| ¿Quién lo paga? | El comprador | El comprador |
Como ves, en obra nueva el AJD se suma al IVA, así que conviene sumar ambos conceptos antes de comparar el coste fiscal real de las dos opciones.
Cómo afecta el ITP a tu hipoteca
Este es un punto que muchos compradores pasan por alto: el ITP no se puede financiar dentro de la hipoteca en la mayoría de los casos, ya que los bancos suelen limitar la financiación al valor de tasación de la vivienda (normalmente entre el 80% y el 90%). Esto quiere decir que el ITP forma parte de ese 10-20% de gastos que debes tener ahorrado aparte, junto con notaría, registro y gestoría. A la hora de calcular cuánta hipoteca necesitas y cuánto ahorro debes aportar, es fundamental incluir este impuesto desde el primer momento y no dejarlo como una sorpresa de última hora.