Cuando el banco te aprueba una hipoteca, es fácil pensar que ya tienes el camino despejado. Pero aquí llega la sorpresa que se lleva mucha gente: el banco no financia el 100% de la operación. Además del precio de la vivienda, hay una serie de impuestos y gastos obligatorios que corren siempre de tu bolsillo, y que en España suponen entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra.
En esta guía te explico, como especialista en hipotecas y vivienda, en qué se va exactamente ese dinero, cuánto necesitas tener ahorrado según tu comunidad autónoma y cómo evitar que el proceso se bloquee por falta de liquidez a última hora.
¿Por qué necesitas más ahorro del que crees?
La mayoría de bancos financia entre el 70% y el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Eso significa dos cosas:
- Tienes que aportar de tu bolsillo, como mínimo, ese 20-30% restante de entrada.
- A eso hay que sumarle los gastos e impuestos de la compraventa, que el banco nunca financia.
La fórmula rápida para hacer números es esta:
Precio de la vivienda + entrada no financiada + gastos e impuestos + colchón de seguridad = ahorro mínimo necesario
Como referencia general, el ahorro recomendado para comprar una vivienda con hipoteca se sitúa entre el 25% y el 35% del precio de compra: un 20% para la entrada y entre un 10% y un 15% adicional para gastos.
Desglose de los gastos de comprar una vivienda
1. El impuesto: la partida más importante
Es, con diferencia, el gasto que más varía según dónde compres.
Vivienda de segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) Es un impuesto autonómico, así que cada comunidad fija su propio tipo. En 2026 los porcentajes generales más habituales son:
| Comunidad autónoma | ITP aproximado |
|---|---|
| País Vasco | ~4% |
| Madrid | 6% |
| Andalucía | 7% |
| Cataluña | 10% |
| Baleares | hasta 13% |
| Media nacional orientativa | ~7-8% |
Muchas comunidades aplican tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compra de vivienda habitual, así que antes de dar el impuesto por hecho conviene revisar las bonificaciones vigentes en tu región.
Vivienda nueva → IVA + AJD En obra nueva no se paga ITP, sino:
- IVA: 10% sobre el precio (en Canarias se sustituye por el IGIC, con un tipo general del 7%).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 1,5%-2% según la comunidad.
2. Notaría
La escritura de compraventa (y la de hipoteca, si la hay) tiene un coste regulado por arancel, que suele oscilar entre 600 € y 1.200 €, dependiendo del precio de la vivienda y de si hay préstamo hipotecario asociado.
3. Registro de la Propiedad
La inscripción de la nueva titularidad cuesta habitualmente entre 400 € y 700 €, también según tarifa regulada.
4. Gestoría
Si contratas una gestoría para tramitar impuestos e inscripción (muy habitual cuando hay hipoteca), calcula entre 300 € y 500 €. No es un servicio de precio regulado, así que merece la pena pedir varios presupuestos.
5. Tasación (si pides hipoteca)
Obligatoria para que el banco conceda el préstamo. La paga siempre el comprador y cuesta entre 250 € y 600 €, según el tipo e importe de la vivienda.
6. Otros gastos a tener en cuenta
- Nota simple registral: entre 9 € y 30 €, recomendable pedirla antes de firmar para comprobar cargas.
- Comisión de apertura de la hipoteca: algunos bancos aún la aplican, hasta un 1-2% del capital.
- Seguros vinculados a la hipoteca (hogar, vida): no son un gasto único, pero sí un coste recurrente que condiciona el tipo de interés que te ofrecen.
- Señal o contrato de arras: normalmente en torno al 10% del precio, se paga antes de la firma y se descuenta después del importe total.
Ejemplo práctico: vivienda de 200.000 €
Para que veas cómo se traduce todo esto en euros reales, aquí tienes un cálculo orientativo con una vivienda de segunda mano de 200.000 € y un ITP medio del 8%:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20% no financiado) | 40.000 € |
| ITP (8%) | 16.000 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 400 € |
| Total ahorro necesario | ≈ 58.100 € |
Es decir, casi un 29% del precio de la vivienda, solo para poder firmar, sin contar imprevistos ni la mudanza. En una comunidad con ITP más bajo (como Madrid, al 6%) el total bajaría en torno a 4.000 €; en una con ITP más alto (Cataluña, al 10%), subiría en la misma proporción.
¿Cuánto ahorro necesitas según el tipo de vivienda?
| Tipo de vivienda | Ahorro adicional a la entrada |
|---|---|
| Segunda mano | 10% – 12% del precio |
| Obra nueva | 12% – 15% del precio |
La diferencia se explica porque en obra nueva se suma el IVA (10%) al AJD, mientras que en segunda mano el ITP suele quedar, de media, algo por debajo de esa suma en la mayoría de comunidades.
Cómo calcular tu ahorro mínimo, PASO A PASO:
- Identifica si la vivienda es nueva o de segunda mano y en qué comunidad autónoma está.
- Calcula el impuesto: precio × tipo de ITP, o precio × 10% de IVA + AJD si es obra nueva.
- Suma los gastos fijos: notaría, registro, gestoría y tasación (si hay hipoteca).
- Añade un colchón de seguridad: aunque no sea obligatorio, reservar un 2-3% adicional te protege de imprevistos (reformas urgentes, gastos de mudanza, retrasos en trámites).
- Resta lo que financia el banco al precio total de la vivienda para saber cuánto tienes que aportar tú de entrada.
– Errores frecuentes al calcular el ahorro necesario
- Pensar que el banco financia el 100%: casi nunca ocurre, salvo casos excepcionales (avalistas, viviendas de bancos, perfiles muy específicos).
- Calcular el ITP sobre el precio pactado y no sobre el valor de referencia catastral: si este último es superior, Hacienda puede exigir el impuesto sobre esa cantidad mayor.
- Olvidar la gestoría o la tasación al hacer números iniciales.
- No dejar margen para imprevistos: reformas urgentes, muebles, mudanza o pequeños arreglos que aparecen nada más entrar a vivir.
- No comparar el ITP entre comunidades limítrofes si tienes flexibilidad geográfica: la diferencia en una vivienda de 200.000 € puede superar los 10.000 €.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda de 150.000 €? Como referencia orientativa, entre un 25% y un 35% del precio, es decir, entre 37.500 € y 52.500 €, dependiendo de si es obra nueva o segunda mano y de tu comunidad autónoma.
¿Los gastos de compraventa los puedo financiar con la hipoteca? Por norma general no, ya que el banco calcula el importe del préstamo sobre el valor de tasación o el precio de compra, nunca sobre los gastos asociados.
¿Qué gastos paga el vendedor y cuáles el comprador? El comprador asume normalmente ITP o IVA+AJD, notaría (si no hay pacto distinto), registro, gestoría y tasación. La plusvalía municipal suele corresponder al vendedor, salvo que se pacte lo contrario.
¿Hay ayudas para reducir estos gastos si soy joven o es mi primera vivienda? Sí, muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad en la compra de vivienda habitual. Conviene consultarlo antes de firmar, porque puede suponer un ahorro relevante.